La operación netamente especulativa más rentable en la historia de La Isla

La operación de compraventa del complejo hotelero de Bahía Sur era, sobre el papel (porque no se ha vendido todo lo que se pretendía, no por falta de intención), la mayor operación netamente especulativa de la historia de San Fernando o un ejemplo de cómo se pueden ganar millones de euros sin gastar nada. 

Para explicarlo con la mayor sencillez posible, lo primero que hay que saber es lo que significa una “promesa de compra”. Es como si una persona tiene un coche y le dice a su amigo que quiere equis dinero, que lo venda y lo que saque de más, para él. O sea, que puede negociar con el coche sin ser de su propiedad y cuando encuentre al comprador, cobrarle lo que haya conseguido y pagarle al dueño del coche lo que pedía por él. Evidentemente, todo es más complicado, pero esa es la filosofía. 

Grubarges (Grupo Barceló, FCC y BBVA) decidió a finales de 2003 vender sus activos -aunque luego Barceló recompraría fuera ya de ese grupo, que es un tema que no influye- y pocas semanas antes se crea Complejo Bahía Sur SL, concretamente con el 20 de octubre de ese año como fecha de inscripción en el Registro Mercantil y la del 10 de noviembre del mismo año como la que comenzó sus operaciones. 

Prueba de las bondades de una promesa de compra es que el capital social de la empresa compradora era de 300.506 euros, y una vez que terminara la operación de venta de los activos, habría hecho caja por valor de 27,1 millones de euros, o lo que es lo mismo, por casi 4.500 millones de pesetas.

Unidad por unidad
El desglose de esa cantidad es bien fácil. 52 estudios a 54.091 euros, 2.812.732 euros; 145 bungalows a 96.162 euros, 13.943.490; 88 apartamentos a 66.111, 5.817.768 y 46 duplex a 99.167, 4.561.682 euros. Total, 27.135.672 euros. 

Las ganancias eran de unos seis millones de euros por la venta de los apartamentos, teniendo en cuenta que Grubarges estimaba que el complejo valía unos 20 millones de euros, contando el hotel de cuatro estrellas.
¿Quiénes eran los artífices de este negocio redondo? El administrador único de Complejo Bahía Sur SL era Luis Elías Rodríguez-Viña y la sociedad ya es conocida tanto por su adscripción al Registro Mercantil como por su capital social. 

Había además otra sociedad, que sería la que se encargara directamente de la gestión del complejo, llamada San Fernando Resort Bahía Sur SL, con el mismo domicilio social que la primera, incrita en el Registro Mercantil el 28 de octubre de 2003 -ocho días más tarde que la primera- y con el mismo capital social de 300.506 euros. En esta segunda sociedad existen dos administradores solidarios, uno de ellos Luis Elías Rodríguez-Viña y el otro Román Antonio Ortega Gómez. 

Este último era además administrador único de Guleto SL, y de El puntal Inversiones SL, administrador solidario de EBM Sociedad Gestora de Entidades de Capital Riesgo SA, administrador único de El Puntal Asesores SL, administrador mancomunado de J&A Garrigues SL y unlargo etcétera de cargos. 

Finalmente estaba la figura del apoderado de Complejo Bahía Sur SL, Jesús Sagarra Martínez, a su vez apoderado -por aquellas fechas, como los demás- de Hoteles y Gestión Sotogrande SA, Hoteles y Gestión Caribe SL, Hoteles y Gestión Lanzarote SL, Hoteles y Gestión SA. O sea, HG Hoteles, la empresa que se hizo cargo del hotel de Bahía Sur en diciembre de 2003 y que dejó la gestión antes de cumplirse el plazo para negociar el plan de negocios con Complejo Bahía Sur SL y San Fernando Resort Bahía Sur SL. 

Finalmente estaba un hijo de Jordi Pujol, el ex presidente de la Generalitat de Catalunya, que estaba pero que no figuraba y que todavía está y no figura, aunque haya sido blanco de las críticas de los propietarios o inversionistas en recientes reuniones en el complejo, según ha podido saber este periódico.

Más beneficios
Además de los beneficios por la venta de los apartamentos, bungalows, estudios y duplex, estaban -se habla en pasado porque eran las previsiones originales, no las cuentas finales- las ganancias por la gestión de esos inmuebles, ya que Complejo Bahía Sur SL, en el contrato de cesión de explotación de los inmuebles para uso hotelero, cobraba el 25 por ciento de las ganancias de explotación, mientras que los propietarios cobraban el 75 por ciento por el alojamiento, quedando excluidos los ingresos por cualquier otro uso del complejo. 

Hasta lo que el administrador único de Complejo Bahía Sur SL, Luis Elías Rodríguez-Viña, decía que se iba a gastar la empresa en reparar los apartamentos, unos 300 millones de pesetas, recaía en los bolsillos ajenos, o sea, de los propietarios o inversionistas que estaban obligados en el momento de la compra a desembolsar unos 1.800 euros a modo de cuota para proceder al arreglo exterior de los apartamentos y otros 2.500 euros para el arreglo interior. Todo ello bajo la supervisión de Resort Bahía Sur SL. 

Vistos estos números, se puede hablar de la mayor operación netamente especulativa de la historia de San Fernando, salvando la que desarrolló la sociedad Las Canteruelas SL con los terrenos de la Casería donde se asientan las torres, o la que hará Sogescar en Fábrica San Carlos. Aunque en este caso, la sociedad tuvo que poner dinero y tendrá que hacerlo cuando comiencen a levantarse los bloques de pisos y las dos torres “emblemáticas”.

San Fernando perdió la solidez de su oferta hotelera
En el mes de octubre de 2003, San Fernando contaba en Bahía Sur con 1.600 plazas hoteleras, entre el hotel y la zona de apartamentos y una vez que Grubarges decidió vender sus activos y entrar en escena la empresa Complejo Bahía Sur SL, la ciudad siguió teniendo una oferta hotelera en Bahía Sur, pero nunca más se supo cuántas plazas había realmente en el mercado. 

¿Las causas? Primera, que la venta de los primeros apartamentos sin información de que no se podía usar como zona residencial, hizo que se ocuparan -y que sigan ocupados- un número de ellos no conocido con exactitud, lo que redunda en menos plazas al público (otros compraron sabiendo de las condiciones y también viven allí ante la falta de inspección municipal). 

Segundo, que una vez que intervino el Ayuntamiento con tres meses de retraso y los contratos se hicieron dejando claro que los compradores eran sólo inversores que participan en un pool (convenio) de explotación y recibían sus ganancias por ello, había una cláusula que permitía a los propietarios salirse de ese convenio durante un año y por ende, vivir en el complejo en tal periodo. 

Además, un mes al año también podían convertirse en inquilinos de sus propios inmuebles sujetos a gestión hotelera, lo que también suponía una merma, al menos en la rotación del producto, ya que la utilización se podría contar como una ocupación normal de cualquier cliente.

Efectos en el mercado
¿Cuáles eran entonces los efectos colaterales para la oferta hotelera de San Fernando? El primero, la desconfianza del mercado. Se pasaba de esas 1.600 plazas entre hotel y apartamentos que los turoperadores y demás agentes del sector pudieran tener en sus paquetes de ofertas, a no saber con qué podían contar de un mes a otro o de un año a otro, en función de la cantidad de propietarios que hubieran pedido ese mes franco que les permitía el contrato, o en función de los que en los diez primeros años, pudieran salirse un año del pool de explotación. 

Eso sin contar a aquellas personas que estaban viviendo en el complejo usándolo como zona residencial. O bien aquellos apartamentos que no estaban en condiciones porque se tenían que someter a obras y que todavía hoy no han sido adecuados a lo que se demanda. Porque no se han vendido, sencillamente. 

La fórmula, como mínimo, no era ilegal
La intervención del Ayuntamiento obligó a especificar en los contratos todos los pormenores que pudieran impedir un uso residencial del complejo hotelero, pero el gran problema con que se encontraba la Secretaría General municipal era que todos los posibles incumplimientos de lo contemplado en la calificación urbanística de los apartamentos se producirían a posteriori, por lo que la operación de compraventa, como estaba ya perfectamente definida, al menos no era ilegal. 

Quedaba claro que los ya denominados en el contrato ‘inversores’ podrían ocupar su apartamento durante un mes, siempre que lo comunicaran con tres meses de antelación y que la ocupación fuera por el titular y sus familiares, así como que podrían abandonar el pool durante un año, lo que el Consistorio sí consideraba ilegal. Además, existía la posibilidad de vender el derecho de superficie a una tercera persona que se subrogaría al contrato de cesión de la explotación hotelera. 

El Ayuntamiento, pues, sólo podía comprobar un posible incumplimiento con una vigilancia constante, con cargos a los servicios y arcas municipales. Pero a todo esto, ¿qué ocurría con los que compraron antes de febrero y ya vivían en el complejo?

Se dio por hecho que no existían. Pero salieron a la luz al año siguiente.